Từ 01/01/2026, Hóc Môn và Cần Giờ áp dụng bảng giá đất mới trong Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, bảng giá đầu tiên của TP.HCM sau sáp nhập. Cả hai khu vực thuộc phần TP.HCM cũ nên nằm trong nhóm có mức tăng thấp, khoảng 1 đến 1,65 lần so với bảng giá cũ. Nhưng “nhẹ” ở đây đo trên nền bảng giá cũ vốn thấp xa giá giao dịch, nên chi phí sang tên và chuyển mục đích vẫn nhích lên. Bài này tính giúp anh chị phần nhích đó, dành riêng cho người mua Vinhomes Hóc Môn và Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ. (Cập nhật tháng 09/2026.)
Bảng giá đất Hóc Môn và Cần Giờ 2026 nằm ở đâu trong Nghị quyết 87?
Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND được HĐND TP.HCM thông qua ngày 26/12/2025, hiệu lực 01/01/2026. Bảng giá gộp ba nền giá cũ về một hệ, nên biên độ tăng chênh nhau rất xa: khu vực TP.HCM cũ tăng khoảng 1 đến 1,65 lần, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ tối đa 4,1 lần, Bình Dương cũ có tuyến tăng hơn 8 lần. Hóc Môn và Cần Giờ đều thuộc phần TP.HCM cũ.
Vài mốc để định vị hai địa bàn này trong bảng giá:
| Vị trí trong bảng giá 2026 | Mức đất ở | Ghi chú |
|---|---|---|
| Cao nhất toàn thành phố | 687,2 triệu đồng/m² | Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (trung tâm) |
| Thấp nhất khu vực TP.HCM cũ | 2,3 triệu đồng/m² | Khu dân cư Thiềng Liềng, xã đảo Thạnh An (Cần Giờ) |
| Biên độ tăng vùng TP.HCM cũ | ≈ 1 – 1,65 lần | Áp cho cả Hóc Môn và Cần Giờ |
Nguồn: Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, các mức trích theo công bố của HĐND TP.HCM (đọc tháng 09/2026).
Con số theo từng tuyến ở Hóc Môn và từng xã ở Cần Giờ đã có trong phụ lục Nghị quyết 87, ban hành kèm bản ký chính thức đăng trên Công báo TP.HCM, Cổng Xây dựng chính sách (Chính phủ) và Thư viện Pháp luật. Lưu ý một điểm hay gây nhầm: một số bảng đang lan truyền trên các trang rao bán vẫn là bảng cũ hiệu lực từ tháng 10/2024, hoặc giá thị trường ước tính, không phải căn cứ tính nghĩa vụ tài chính; ngoài ra đơn vị trong nghị quyết là 1.000 đồng/m² nên dễ đọc lệch nếu không để ý. Dưới đây là một số mức trích từ phụ lục để anh chị định vị mặt bằng; số chính xác cho một thửa cụ thể vẫn nên đối chiếu phụ lục tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, hoặc lấy bản trích lục từ bên bán.
Giá đất ở một số tuyến Hóc Môn và Cần Giờ 2026 là bao nhiêu?
Theo Phụ lục II Nghị quyết 87, trong các đoạn được trích dưới đây, giá đất ở xã Hóc Môn cao ở các trục trung tâm như Trưng Nữ Vương, Quang Trung, Tô Ký, Lê Lai, quanh 47 đến 51 triệu đồng/m². Bên Cần Giờ, mức cao thuộc về đường Rừng Sác (xã Bình Khánh) và Đào Cử (trung tâm Cần Thạnh cũ), quanh 20 đến 21 triệu đồng/m²; thấp nhất là Thiềng Liềng ở xã đảo Thạnh An, chỉ 2,3 triệu đồng/m².
Giá đất ở xã Hóc Môn theo một số đoạn đường, trích Phụ lục II Nghị quyết 87:
| Đoạn đường | Đất ở (triệu đồng/m²) |
|---|---|
| Trưng Nữ Vương (Quang Trung – Trần Khắc Chân) | 50,9 |
| Quang Trung (Lý Thường Kiệt – Ngã ba Chùa, Tỉnh lộ 15) | 49,0 |
| Tô Ký (Tân Xuân–Trung Chánh 1 – Ngã ba Chùa) | 47,8 |
| Lê Lai (trọn đường) | 47,0 |
| Lý Thường Kiệt (trọn đường) | 41,7 |
| Bà Triệu (Quang Trung – Ngã tư Giếng Nước) | 36,2 |
| Hương lộ 60 – Lê Lợi (Lý Thường Kiệt – Dương Công Khi) | 36,0 |
| Đỗ Văn Dậy (Lò Sát Sinh cũ – Cầu Xáng) | 22,8 |
Nguồn: Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, Phụ lục II — Bảng giá đất xã Hóc Môn (đơn vị gốc 1.000 đồng/m², đã quy đổi sang triệu đồng/m²).
Giá đất ở Cần Giờ theo một số đoạn đường của từng xã, trích Phụ lục II Nghị quyết 87:
| Xã – đoạn đường | Đất ở (triệu đồng/m²) |
|---|---|
| Bình Khánh – Rừng Sác (Phà Bình Khánh – Cầu Rạch Lá) | 20,9 |
| Cần Giờ – Đào Cử (Duyên Hải – Tắc Xuất) | 20,2 |
| Cần Giờ – Duyên Hải (Chợ Cần Giờ – Nghĩa trang liệt sĩ Rừng Sác) | 18,2 |
| Cần Giờ – Lương Văn Nho (Tắc Xuất – Rừng Sác) | 17,0 |
| An Thới Đông – Dương Văn Hạnh (Ao Làng – Đình Thờ) | 8,8 |
| Thạnh An – khu dân cư Thạnh Bình / Thạnh Hòa | 3,0 |
| Thạnh An – khu dân cư Thiềng Liềng (thấp nhất) | 2,3 |
Nguồn: Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, Phụ lục II — Bảng giá đất các xã Bình Khánh, Cần Giờ, An Thới Đông, Thạnh An (đơn vị gốc 1.000 đồng/m², đã quy đổi sang triệu đồng/m²). Bản ký chính thức trên Cổng Chính phủ và Thư viện Pháp luật; đọc tháng 09/2026.
Vì sao “tăng nhẹ” ở Hóc Môn và Cần Giờ vẫn chạm vào ví người mua?
Bảng giá đất ở Hóc Môn và Cần Giờ tăng trong biên khoảng 1 đến 1,65 lần, thấp hơn nhiều khu vực khác. Nhưng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 đóng vai trò mức sàn cho một số nghĩa vụ tài chính, nên ngay cả mức tăng vừa phải cũng có thể làm tăng chi phí ở hai tình huống người mua nhà vùng ven hay gặp.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là tình huống đầu. Hóc Môn còn nhiều thửa trồng cây lâu năm, Cần Giờ còn quỹ đất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản. Tiền chuyển mục đích thường tính trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, nhưng cách xác định cụ thể phụ thuộc từng trường hợp theo quy định về tiền sử dụng đất (có trường hợp dùng giá đất cụ thể chứ không chỉ bảng giá), nên con số thực tế phải để cơ quan thuế xác định. Dù vậy, bảng giá đất ở tăng thì phần chênh này có xu hướng tăng theo.
Còn khoản nhiều người chưa cập nhật là lệ phí trước bạ khi sang tên. Nếu giá đất ghi trong hợp đồng chuyển quyền thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, cơ quan thuế lấy giá của UBND tỉnh làm căn cứ. Thói quen khai giá hợp đồng thấp để giảm nghĩa vụ vì thế mất dần tác dụng khi bảng giá tiến gần giá thật. Ở những vùng bảng giá vừa nhảy 4 đến 8 lần, khoảng trống để khai thấp gần như đóng lại. Hóc Môn và Cần Giờ chưa tới mức đó, nhưng đây là khoản nên tính trước trong kế hoạch tài chính.
Bảng giá đất tính lệ phí trước bạ và thuế chuyển nhượng thế nào?
Bảng giá đất tác động đến hai khoản khi sang tên, theo hai cơ chế khác nhau. Lệ phí trước bạ đối với đất, mức 0,5%, mặc định tính theo bảng giá đất do UBND ban hành. Còn thuế thu nhập cá nhân, mức 2%, tính trên giá ghi trên hợp đồng, và bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh là mức sàn khi hợp đồng ghi thấp hơn. Vì vậy hai khoản chịu tác động của bảng giá theo cách không giống nhau, cần tách để tính đúng.
Lệ phí trước bạ, mức 0,5%. Với đất, giá tính lệ phí trước bạ lấy theo bảng giá đất do UBND ban hành tại thời điểm kê khai; chỉ khi giá ghi trên hợp đồng cao hơn bảng giá thì mới tính theo hợp đồng (Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Nghĩa là với phần nhiều giao dịch đất vùng ven, lệ phí trước bạ bám thẳng vào bảng giá đất, nên bảng giá tăng là khoản này tăng theo ngay.
Thuế thu nhập cá nhân, mức 2%. Khoản này tính trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, thuế suất 2% duy trì từ 01/7/2026. Bảng giá đất đóng vai trò mức sàn: theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), cơ quan thuế lấy chính mức đó làm căn cứ tính thuế. Vì vậy thói quen khai giá hợp đồng thấp để giảm thuế mất dần tác dụng khi bảng giá tiến gần giá thật.
Nguồn: Nghị định 10/2022/NĐ-CP (lệ phí trước bạ); Nghị định 253/2026/NĐ-CP và Luật Thuế thu nhập cá nhân (thuế chuyển nhượng 2%, giá tính thuế khi hợp đồng thấp hơn bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, áp dụng từ 01/7/2026).
Ví dụ giả định (không phải một thửa cụ thể): giá ghi hợp đồng 2,0 tỷ nhưng thấp hơn căn cứ nhà nước. Hai khoản tính trên hai căn cứ khác nhau.
Lệ phí trước bạ, căn cứ là bảng giá đất:
| Cơ sở tính | Số tiền |
|---|---|
| Bảng giá đất cho thửa | 2,4 tỷ |
| Lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua) | 12,0 triệu |
Thuế thu nhập cá nhân, căn cứ là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có):
| Cơ sở tính | Số tiền |
|---|---|
| Bảng giá đất × hệ số điều chỉnh (giả định hệ số 1,0) | 2,4 tỷ |
| Thuế TNCN 2% (bên bán) | 48,0 triệu |
Ở ví dụ này căn cứ nhà nước được giả định chỉ nhỉnh 20% so với hợp đồng nên chênh lệch chưa lớn; bảng giá càng tiến gần giá giao dịch thì phần khai thấp càng hết chỗ. Đây là cơ chế chung theo pháp luật hiện hành, không phải chính sách riêng của Hóc Môn hay Cần Giờ. Mỗi hồ sơ có tình huống miễn giảm và cách xác định giá riêng, nên anh chị nên đối chiếu với cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai trước khi chốt con số cho trường hợp của mình.
Hệ số K 2026 có làm người mua Hóc Môn và Cần Giờ nộp thêm không?
Có, nhưng theo cách gián tiếp. Hệ số điều chỉnh giá đất dùng khi xác định giá đất cụ thể cho một số thủ tục như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; và theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, hệ số này còn tham gia vào giá tính thuế thu nhập cá nhân khi giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có). Quyết định 45/2026/QĐ-UBND (hiệu lực 01/07/2026) đặt hệ số theo công thức K = K1 × K2 × K3.
Cụ thể, Nghị định 253/2026/NĐ-CP (áp dụng từ 01/7/2026) quy định: nếu hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), thì lấy chính mức bảng giá đất và hệ số đó làm giá chuyển nhượng để tính thuế 2%. Với lệ phí trước bạ, căn cứ vẫn là bảng giá đất theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
Với người mua sản phẩm dự án, phần đáng chú ý là K2 gắn với dự án đầu tư: theo Quyết định 45/2026, K2 nằm trong khoảng 1,0 đến 1,30 với dự án nhà ở thấp tầng, khu và cụm công nghiệp, và 1,0 đến 1,70 với dự án cao tầng. K2 áp lên chủ đầu tư ở khâu tiền sử dụng đất, tức một cấu phần trong giá thành sản phẩm khi mở bán, chứ không phải khoản người mua nộp trực tiếp lúc sang tên. Tình huống của từng hồ sơ, anh chị nên hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai.
Người mua Vinhomes Hóc Môn và Vinhomes Green Paradise nên đọc thế nào?
Người mua sản phẩm sơ cấp từ chủ đầu tư trong dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất thì không phát sinh tiền chuyển mục đích, vì khoản đó đã nằm trong giá bán. Phần còn lại là lệ phí trước bạ khi sang tên, tính theo hợp đồng với chủ đầu tư, tức đã cao hơn mức sàn bảng giá. Cách tính này đúng cho cả sản phẩm Hóc Môn lẫn sản phẩm Green Paradise ở Cần Giờ.
Nhóm cần tính kỹ hơn là người mua đất lẻ hoặc nhà riêng trong dân, ở vùng quanh hai dự án. Ở đó giao dịch phổ biến là chuyển quyền giữa hai cá nhân, và bảng giá đất trở thành mức sàn cho lệ phí trước bạ lẫn thuế thu nhập cá nhân. Cùng một khu vực, hai kiểu giao dịch chịu hai cách tính khác nhau; con số trong hợp đồng mua của chủ đầu tư và con số khi mua lại đất trong dân không so trực tiếp được với nhau.
Muốn tách bạch chi phí một thương vụ cụ thể, anh chị nên đọc kèm khoảng giá công bố theo từng dòng sản phẩm ở giá bán Vinhomes Hóc Môn 2026 và tình trạng hồ sơ ở pháp lý Vinhomes Hóc Môn. Smartproperty là đơn vị phân phối, bán được hàng thì có thu nhập, và anh chị nên biết điều đó khi cân trọng số những gì đọc ở đây. Nguyên tắc của chúng tôi vẫn là chỉ dùng số do cơ quan nhà nước hoặc chủ đầu tư công bố; chỗ nào chưa có văn bản gốc trong tay thì nói thẳng là chưa có, như phần bảng giá theo tuyến ở trên. Để xem sản phẩm và mức giá đang mở bán rồi đặt con số bảng giá vào đúng bài toán tổng chi phí, anh chị đọc tiếp trang Vinhomes Hóc Môn.
Câu hỏi thường gặp
Bảng giá đất Hóc Môn và Cần Giờ 2026 áp dụng từ khi nào?
Từ 01/01/2026, theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND được HĐND TP.HCM thông qua ngày 26/12/2025. Cả Hóc Môn và Cần Giờ đều thuộc phần TP.HCM cũ.
Giá đất ở Hóc Môn và Cần Giờ tăng mạnh không?
Còn tùy cách so. Xét biên độ so với bảng giá cũ, hai khu vực thuộc vùng TP.HCM cũ tăng khoảng 1 đến 1,65 lần, thấp hơn nhiều so với Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (tối đa 4,1 lần) hay Bình Dương cũ (có tuyến hơn 8 lần). Nhưng do bảng giá cũ thấp xa giá thị trường, mức tuyệt đối sau điều chỉnh vẫn đáng kể: các trục chính ở xã Hóc Môn quanh 36 đến 51 triệu đồng/m², còn Cần Giờ tới khoảng 20 triệu đồng/m² ở đường Rừng Sác và trung tâm Cần Thạnh.
Vì sao tôi tra bảng giá đất Cần Giờ trên mạng ra con số khác nhau?
Một số bảng đang lan truyền là bảng cũ hiệu lực từ tháng 10/2024, hoặc giá thị trường ước tính; cũng dễ đọc lệch vì đơn vị gốc là 1.000 đồng/m². Số chính xác cho một thửa phải tra theo phụ lục Nghị quyết 87 tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, hoặc lấy bản trích lục từ bên bán.
Bảng giá đất dùng để tính những khoản gì khi mua bán nhà đất?
Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở và khi chuyển mục đích, đồng thời là mức sàn để tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng khi giá hợp đồng thấp hơn bảng giá.
Khai giá hợp đồng thấp hơn bảng giá để giảm lệ phí trước bạ có được không?
Không có tác dụng. Khi giá tại hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, cơ quan thuế lấy giá của UBND tỉnh để tính. Bảng giá càng sát giá thật, khoảng trống khai thấp càng hẹp.
Mua căn hộ hoặc nhà thấp tầng từ chủ đầu tư Vinhomes có phải nộp tiền chuyển mục đích không?
Trường hợp thông thường thì không, vì dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất và khoản đó nằm trong giá bán. Phần người mua nộp khi sang tên chủ yếu là lệ phí trước bạ, tính theo hợp đồng với chủ đầu tư.
Số liệu trong bài căn cứ Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Nghị định 253/2026/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024, cập nhật đến tháng 09/2026. Mức thuế, phí và cách xác định giá của từng hồ sơ có thể khác nhau; bài viết không thay thế tư vấn của cơ quan thuế hoặc bản trích lục phụ lục nghị quyết.
Nguồn tham khảo: Toàn văn Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND — bản ký chính thức, gồm Phụ lục II bảng giá đất từng xã (PDF, Cổng Chính phủ) · Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND về bảng giá đất TP.HCM 2026 — Thư viện Pháp luật · Bảng giá đất TP.HCM áp dụng từ 1/1/2026 — Cổng Xây dựng chính sách, Chính phủ · Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất — Thư viện Pháp luật · Điểm mới thuế TNCN chuyển nhượng BĐS — Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Thư viện Pháp luật · Quyết định 45/2026/QĐ-UBND (hệ số điều chỉnh giá đất TP.HCM, hiệu lực 01/07/2026)
